Was Betreiber bei Expansionsplänen bedenken sollten
Für Pflegebetreiber mit Expansionsplänen stehen die Chancen augenblicklich gut, einzelne Einrichtungen relativ günstig zu erwerben. So heißt es im aktuellen Branchenmonitor 2025 des auf Sozialimmobilien spezialisierten Unternehmens Terranus. Allerdings raten die beiden Terranus-Geschäftsführer Anja Sakwe Nakonji und Markus Bienentreu (Foto), bei der Auswahl genau hinzuschauen und auf räumliche Nähe, Belegung, Qualität und Personalsituation zu achten.
Terranus/Bernd Arnold
Anja Sakwe Nakonji rät die Stimmung unter den Mitarbeitern während der Übernahme immer im Blick zu behalten.
"Die Nachfrage für Einzelobjekte ist gesunken, für Preise sind entsprechend noch niedriger", sagt Bienentreu. Allerdings gelte es, seine wirtschaftlichen Ressourcen zu prüfen, um den Integrationsprozess zu sichern. Denn die Bestandseinrichtungen sollten nicht unter der Übernahme leiden. Als Faustregel für ein gutes organisches Wachstum gilt zum Beispiel, wenn ein Betreiber mit zehn bis 15 Bestandseinrichtungen ein bis zwei neue Einrichtungen pro Jahr übernimmt.
Beim Kauf empfehlen Bienenstock und Sakwe Nakonji vier Kriterien besonders in den Blick zu nehmen: Lage und räumliche Nähe, Belegung und Personalsituation, die eigenen Kapazitäten und die Ausrichtung.
Cluster-Strategie sehr zu empfehlen
Ein großer Vorteil ist, wenn die Übernahmekandidaten relativ dicht beieinander liegen und dazu am besten noch ganz in der Nähe Bestandseinrichtungen, Stichwort Cluster-Strategie. So entstehen entstehen Synergieeffekte, die auch die Integration mehrerer Häuser erleichtern: Leitungskräfte aus den bestehenden Einrichtungen können als Insider mit Know-how unterstützen, Springer können die Teams verstärken.
Nicht zu unterschätzen: die Stimmung in der Belegschaft
Das Kriterium Belegung und Personalsituation ist geradezu existenziell. "Ein Haus mit geringer Belegung, Qualitätsmängeln und unbesetzten Leitungsstellen im Pflegeteam lässt sich zwar vielleicht ohne Kaufpreis übernehmen, braucht aber anschließend sehr viel Begleitung – operativ und aus den Verwaltungsabteilungen zum Beispiel bei der Umsetzung von Maßnahmen der Personalakquise", heißt es im Branchenmonitor.
Wichtige Fragen sind hier auch: Wie ist der Ruf der Einrichtung? Und: Gibt es Qualitätsdefizite, Probleme mit den Aufsichtsbehörden? Nicht zuletzt empfiehlt es sich auch, darauf zu schauen, wie das Team zur Übernahme steht und wie insgesamt die Stimmung in der Belegschaft ist. "Der Erfolg einer Einrichtung steht und fällt mit dem Personal. Behalten Sie deshalb die Stimmung unter den Mitarbeitenden immer im Blick", rät Sakwe Nakonji.
Die eigenen Ressourcen prüfen
Über welche personellen Ressourcen verfügt das wachstumswillige Unternehmen? Gibt es engagierte Führungskräfte, die Erfahrung mit Integrationsprozessen und Kapazität für Präsenz vor Ort haben? Je mehr Erfahrung, Wissen und Prozessstandards es gibt, desto leichter lassen sich neue Häuser ins Unternehmen integrieren.
"Betreiberunternehmen unterschätzen häufig den Aufwand für Optimierung und Integration einer neu übernommenen Einrichtung", sagt Sakwe Nakonji. "Der neue Eigentümer muss nah an den Mitarbeitern und Kernprozessen sein, sonst gelingt die Übernahme nicht. Um Vertrauen in den neuen Betreiber aufzubauen, hat die Kommunikation mit Mitarbeitern, Bewohnern, Angehörigen, Behörden, Kostenträgern, Presse und Öffentlichkeit oberste Priorität."
Passt der Übernahmekandidat zur Strategie?
Der Übernahmekandidat sollte in das strategische des Betreibers passen: Er ist entweder eine Wohn- oder Betreuungsform, mit der das Unternehmen Erfahrung hat. Oder das neue Haus bietet eine Chance zum Einstieg in eine bewusst angestrebte Erweiterung der Geschäftsfelder.
Der Terranus Branchenmonitor 2025 kann auf der Website des Kölner Immobilienexperten online bestellt werden.